Écrit par Brian Reid, Geoff Stenger, Jason Roth, Peewara Sapsuwan and Rebecca Taylor
Faits saillants
- En vertu de la Prompt Payment and Construction Lien Act (la PPCLA), anciennement connue sous le nom de Alberta Builders' Lien Act, les fonds versés à la suite de l’émission d’un certificat d’exécution substantielle sont impressionnés par une fiducie statutaire.
- Si une partie verse de l’argent imprimé avec une fiducie à la Cour à titre de garantie pour s’acquitter d’un privilège de constructeur, elle pourrait ne pas être en mesure d’accéder à ces fonds plus tard en remplaçant l’argent par un cautionnement de privilège.
- Par conséquent, il est important que les parties réfléchissent à la mesure dans laquelle elles peuvent avoir besoin d’avoir accès à de l’argent avant de choisir la forme de garantie qu’elles souhaitent utiliser pour libérer un privilège des constructeurs.
Overview
La PPCLA permet la suppression d’un privilège lorsque la garantie est donnée ou que le paiement est effectué au tribunal pour remplacer les terrains du projet. La PPCLA impose également une fiducie sur les fonds versés après la délivrance d’un certificat d’exécution substantielle avec le bénéficiaire détenant ces fonds en fiducie pour les sous-traitants et les fournisseurs impayés.
In Tempo Alberta Electrical Contractors Co Ltd v Man-Shield (Alta) Construction Inc, 2022 ABCA 409 [Tempo], la Cour d’appel de l’Alberta a examiné l’interaction entre ces dispositions et a statué que lorsque les fonds versés au tribunal pour libérer un privilège sont impressionnés par une fiducie légale, le payeur ne peut pas remplacer les fonds par un cautionnement de privilège. Toutefois, si une telle fiducie n’existe pas, l’argent versé au tribunal pour libérer un privilège peut être remplacé par un cautionnement de privilège.
Trust Provisions of the PPCLA
À la common law, les sous-traitants et les fournisseurs n’ont généralement aucun recours contre le propriétaire en raison de l’absence de lien contractuel. Pour surmonter ce problème, la PPCLA permet à une partie d’enregistrer un privilège des constructeurs pour protéger l’intérêt de la partie impayée dans les terres en cause, ou les droits miniers dans le cas d’un site de puits de pétrole et de gaz.
En plus des droits de privilège, l’article 22 de la PPCLA offre une protection aux parties impayées en imposant une fiducie sur les fonds versés après l’émission d’un certificat d’exécution substantielle. Les fonds sont ensuite détenus en fiducie pour des sous-traitants et des fournisseurs impayés.
Tempo—Background
In Tempo, Man-Shield, l’entrepreneur général pour un projet d’établissement de soins pour personnes âgées à Edmonton, a embauché Tempo pour effectuer des travaux électriques sur le projet qui a subi un long retard. Après avoir délivré un certificat d’exécution substantielle, Tempo a déposé deux privilèges de constructeurs, dont le premier a été retiré lorsque Man-Shield a déposé une caution de privilège auprès du tribunal. Le deuxième privilège a été supprimé lorsque le propriétaire a versé comptant en garantie au tribunal.
Dans le cadre d’un règlement, le propriétaire a cédé le droit à l’argent versé au tribunal pour supprimer le deuxième privilège à Man-Shield. Man-Shield a par la suite demandé de remplacer l’argent payé en garantie pour supprimer le deuxième privilège par une obligation de privilège pour le montant équivalent, citant des problèmes de trésorerie dus à la pandémie de Covid-19. Bien que le juge des requêtes ait accueilli la demande, Tempo a interjeté appel en faisant valoir que Man-Shield n’aurait pas dû être autorisé à accéder aux fonds qui étaient soumis à une fiducie légale en vertu de l’article 22 de la PPCLA.
Tempo—Appeal
L’appel a soulevé deux questions :
- L’article 48 de la PPCLA permet-il la substitution d’une caution de privilège pour de l’argent versé au tribunal?
- Si l’argent versé au tribunal est détenu en fiducie en vertu de l’article 22 de la PPCLA, une partie peut-elle accéder à ces fonds et les remplacer par une obligation de privilège?
La Cour d’appel de l’Alberta a statué que, bien que l’article 48 permette la substitution d’espèces versées au tribunal par une caution de privilège, cela doit être concilié avec les obligations fiduciaires imposées par l’article 22 de la PPCLA. La Cour d’appel a statué que les droits de privilège de la PPCLA doivent être interprétés de manière à éviter un préjudice indu aux droits des propriétaires et des tiers.
Since Tempo avait délivré un certificat d’achèvement substantiel et que le propriétaire avait payé les fonds par la suite, les conditions préalables à l’imposition d’une fiducie légale étaient remplies. Se référant à la décision de la Cour suprême du Canada dans l’affaire Stuart Olson Dominion Construction Ltd c. Structal Heavy Steel, 2015 CSC 43, la Cour d’appel a statué que même si le paiement de la totalité du montant de la réclamation relative au privilège au tribunal permettrait de s’acquitter des obligations fiduciaires de l’acquéreur, l’exécution du privilège au moyen d’un cautionnement de privilège ne le ferait pas, car cela irait à l’encontre de l’objet de la disposition relative à la fiducie. Par conséquent, le remplacement des fonds par un cautionnement de privilège ne s’est pas acquitté des obligations en matière de fiducie.
Takeaway
La décision de la Cour d’appel dans l’affaire Tempo a des implications importantes pour la planification des flux de trésorerie des propriétaires et des entrepreneurs généraux. Bien que la forme de garantie accordée en vertu de la PPCLA puisse être substituée, une fois qu’un certificat d’exécution substantielle est délivré et que les fonds sont versés au tribunal, une fiducie légale existe et ces fonds peuvent ne pas être facilement accessibles. Étant donné que les privilèges des constructeurs doivent généralement être effacés pour qu’un propriétaire puisse effectuer des paiements ou recevoir des prêts progressifs d’un prêteur, une partie devrait examiner attentivement s’il convient de verser des fonds en fiducie au tribunal (auquel cas l’accès à ces fonds peut être limité) par opposition à une autre forme de garantie, y compris, par exemple, une obligation de privilège ou une lettre de crédit.
Pour plus d’informations sur la décision dans Tempo ou le PPCLA, veuillez contacter le groupe Bennett Jones Construction group.
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