Écrit par Christopher Ferencz and Simon Crawford

« L’urgence auto-induite n’est pas « urgente ».

C’était la ligne d’ouverture et la décision finale de l’honorable juge Myers dans Nicholas v Ogniewicz, 2021 ONSC 4442. L’affaire portait sur une demande de l’acheteur en vue d’une audience urgente d’une heure en vertu de la Loi sur les vendeurs et les acheteurs, LR 1990, ch. V.2 pour déterminer la validité d’une série de demandes particulièrement onéreuses soumises au nom de l’acheteur dans une transaction immobilière récente. La demande urgente a finalement été rejetée au motif qu’il n’y avait (1) aucun risque de blessures corporelles; (2) aucun risque pour la propriété des déchets irrémédiables; (3) aucun renseignement confidentiel ne risque d’être divulgué ou utilisé à mauvais escient; et (4) aucune entreprise ne risque de subir un préjudice irréparable.

Dans les transactions immobilières, le contenu et le calendrier des demandes sont essentiels. Lorsque des différends surgissent quant à la validité des réquisitions, la Loi sur les vendeurs et les acheteurs, LR 1990, c V.2 prévoit un mécanisme judiciaire par lequel les tribunaux peuvent examiner ces différends et rendre une décision. Comme on pouvait s’y attendre, la pandémie de COVID-19 en cours a eu une incidence importante sur le calendrier des procédures judiciaires en Ontario, et en particulier sur la liste commerciale de Toronto, où il y a un arriéré toujours croissant d’audiences sur les motions et les demandes, ce qui a conduit à ce que le juge Meyers a noté comme étant « des délais inacceptables pour les motions et les demandes civiles en raison des effets de la pandémie et d’un manque de ressources ».

Ce goulot d’étranglement dans les tribunaux de l’Ontario ne signifie pas que les demandes ne peuvent pas être présentées de toute urgence, mais dans de telles circonstances, les demandeurs doivent être en mesure de démontrer l’urgence réelle. En raison de la pandémie, les tribunaux ont fourni des directives vagues sur les questions qui peuvent être considérées comme urgentes en vertu de certains avis à la profession, qui, pour les affaires civiles, se limitent aux « motions et applications urgentes et urgentes dans les affaires civiles et commerciales, où des répercussions financières immédiates et importantes peuvent survenir s’il n’y a pas de procédure judiciaire ». Dans l’affaire Nicholas c. Ogniewicz, la demande d’audience du demandeur a été présentée conformément à la partie C.1.8 de l’Avis à la profession – Toronto, Toronto, Protocole d’expansion des audiences pendant la pandémie de COVID-19, au motif que la demande urgente de mise au rôle d’une affaire ne pouvait pas attendre la prochaine Cour de pratique civile.

L’affaire en cours concernait un contrat de vente pour un immeuble conclu par les parties le 23 mars 2021 et dont la clôture était prévue pour le 25 juin 2021. L’entente était muette quant à la date limite pour les demandes de l’acheteur et les parties ont par la suite convenu d’une date de réquisition du 11 juin, seulement deux semaines avant la clôture. Le 11 juin 2021, l’avocat de l’acheteur a soumis une longue lettre de demande qui contenait de nombreuses demandes qui ne pourraient probablement pas être accomplies physiquement avant la date de clôture. À la réception des demandes onéreuses, le vendeur a contesté les réquisitions, faisant position selon laquelle la vente du bien était « telle quelle, où elle est » et que, par conséquent, les demandes de l’acheteur étaient invalides.

Le 18 juin 2021, l’acheteur a demandé une audience urgente pour déterminer la validité des demandes de l’acheteur en vertu de la Loi sur les vendeurs et les acheteurs. Le juge Meyers n’a pas été sympathique et a fait remarquer que « la sensibilité temporelle à la motion proposée était auto-induite par les deux parties ». Le vendeur a accepté une date de réquisition très tardive et l’acheteur a attendu trop longtemps pour obtenir la réparation demandée. Cette transaction immobilière n’est entrée dans aucune des catégories d’urgence mentionnées précédemment et, bien que la liste ne soit pas exhaustive, dans le contexte de cette transaction immobilière, les risques étaient la résiliation de l’accord ou la renégociation, et le tribunal n’interendra pas pour aider les parties à comprendre leurs propres positions de négociation en déterminant leurs droits sur une base urgente.

En fin de compte, le différend n’a pas pu être réglé en une heure d’audience quelques jours avant la clôture prévue. Il y avait des questions de fait, des questions de droit et des questions mixtes de fait et de droit, qui devraient toutes être tranchées dans le contexte d’une procédure judiciaire à plus long terme si les parties choisissaient de ne pas fermer ou renégocier, et de faire valoir leurs droits. 

Dans le sillage de l’affaire Nicholas c. Ogniewicz, il est important pour les vendeurs et les acheteurs dans les transactions immobilières d’être conscients des horizons temporels pratiques pour les réquisitions, de les aborder dès que possible et d’être particulièrement prudents lors de la négociation de dates de réquisition tardive. Tant que la pandémie de COVID-19 crée un blocage judiciaire, les tribunaux rejetteront les demandes de dernière minute pour résoudre ces types de litiges immobiliers où l’urgence réelle ne peut être démontrée.

Veuillez contacter le Le groupe immobilier commercial deBennett Jones ou l’un des auteurs pour plus d’informations sur l’un des cas ou des questions discutés dans cet article.

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