Ce n’est pas mon problème : le maintien des servitudes

21 août 2024

Écrit par Simon Crawford et Mykala Way

Lorsque vous accordez une servitude sur vos terres à une autre, qui a l’obligation d’entretenir les terres et les améliorations qui s’y trouvent ? On pourrait soutenir qu’il s’agit du constituant de la servitude, c’est-à-dire que le propriétaire a l’obligation de veiller à ce que la servitude soit maintenue afin que le concessionnaire puisse toujours utiliser la servitude comme prévu. Ou encore, on pourrait soutenir qu’il s’agit du concessionnaire, au motif qu’il retire un avantage de la servitude et qu’il devrait maintenir les améliorations apportées aux terres visées par la servitude selon une certaine norme. Après tout, si le concessionnaire profite des avantages des servitudes, ne devrait-il pas faire preuve d’une certaine prudence dans l’entretien de ces terres et leurs améliorations ?

Ou, on pourrait soutenir que ce n’est ni l’un ni l’autre — que la loi ne par défaut n’entraîne pas l’un ou l’autre résultat de l’absence d’un accord par les parties sur ce qu’il faut faire.

C’est-à-dire que la réponse n’est pas intuitive.

Une décision récente de la Cour supérieure de justice de l’Ontario nous rappelle à quel point la loi peut être peu intuitive dans ce domaine.

Dans l’affaire McKinlay c. Chatham-Kent¹ (McKinlay), la succession de John McKinlay (la succession) a demandé un jugement sommaire contre la municipalité de Chatham-Kent (la municipalité) concernant la responsabilité d’entretenir un système de drainage situé dans une servitude de 30 pieds qui longeait la route d’un côté, et le long des terres agricoles de la succession (la propriété) de l’autre.

La servitude, accordée le 22 octobre 1959, avait pour but d’accueillir l’installation de tuyaux de drainage (la servitude). L’accord de servitude de drainage prévoyait ce qui suit :

controlled access...for the installation of a header tile to be laid within the limits of the above easement and on the vendor’s property ;

Il est convenu que le vendeur aura une réclamation pour perte de récoltes, le cas échéant, lors de l’installation des tuiles ci-dessus ;

La servitude et le tuyau d’en-tête qui devait y être construit étaient nécessaires pour permettre un drainage adéquat de l’autoroute 401 nouvellement construite. La servitude a été enregistrée le 8 février 1960, et le tuyau de drainage d’en-tête a été installé au cours de l’été 1960.

Au fil des ans, le système de drainage s’est détérioré, ce qui a entraîné une rétention d’eau sur la propriété et des pertes de récoltes importantes. John McKinlay, avant son décès, a informé à plusieurs reprises la province de l’Ontario et, plus tard, la municipalité de la détérioration de l’état. Malgré ces avis, la Municipalité a refusé d’entretenir ou de réparer le système de drainage, ce qui a incité John McKinlay à entreprendre lui-même les réparations en 2017-2018 au coût de 60 036,10 $.

Les tentatives subséquentes de John McKinlay pour résoudre le problème avec la municipalité se sont avérées vaines. La Municipalité a soutenu qu’elle avait le droit, mais non l’obligation, d’entretenir le drain. Après le décès de McKinlay en juillet 2023, la succession a poursuivi l’action en justice, demandant un jugement déclaratoire selon lequel la municipalité était responsable du maintien de la servitude et demandant le remboursement des coûts de réparation et des pertes de récolte.

La succession a soutenu que la servitude impliquait une obligation pour la municipalité d’entretenir le système de drainage, tandis que la municipalité soutenait qu’une telle obligation n’existait pas.

Étant donné que la servitude en question était, en fait, un contrat, la Cour supérieure de justice de l’Ontario (la Cour) a commencé avec des principes bien établis d’interprétation contractuelle.

La Cour s’est tournée vers l’arrêt de la Cour suprême du Canada Creston Moly Corp. c Sattva Capital ^Corp.2 pour guider son analyse. Elle a conclu que Sattva avait clarifié et réaffirmé les principes de base à suivre dans l’interprétation des contrats, la préoccupation primordiale étant de déterminer « l’intention des parties et la portée de leur compréhension ».

Pour déterminer ce qu’ont compris les parties, la Cour s’est penchée sur le libellé de l’accord de servitude. À première vue, l’accord de servitude prévoyait le droit du concessionnaire d’entretenir les drains souterrains, mais n’imposait pas explicitement une obligation de réparation.

La Cour s’est fondée sur les décisions Jones c. Pritchard³ et Esco c Fort Henry Hotel Co. Ltd, et al⁴, pour en arriver à la conclusion juridique que, sans un libellé contraire explicite, la partie qui bénéficie de la servitude n’a pas l’obligation de maintenir la servitude en bon état. Elle jouit plutôt du droit de saisir la servitude pour entretenir et réparer à titre de droit accessoire à la servitude. Par conséquent, comme le libellé de la servitude n’imposait pas une telle obligation contractuelle au bénéficiaire, la Cour a conclu que la municipalité n’avait pas l’obligation de réparer le drain.

Ce n’est pas une nouvelle loi. Il existe un précédent équitable.

Dans l’affaire Kasch v Goyan⁵ (1992), une affaire fréquemment citée pour son analyse des servitudes, un différend a surgi entre les propriétaires de résidences d’été adjacentes, le requérant ayant intenté une action en annulation d’une servitude qui permettait à l’intimé d’accéder à la plage de sa propriété. Au cours de son analyse, la Cour a tenu compte de la nature des droits et des obligations entre les propriétaires de logements dominants (les parties bénéficiant d’une servitude) et les propriétaires de logements servients (les parties qui accordent une servitude), en déclarant ce qui suit : 

le propriétaire du logement servient n’a aucune obligation de réparer la construction faite sur la zone désignée dans la servitude. De même, le propriétaire de l’immeuble dominant n’a pas, au sens juridique strict, l’obligation de maintenir la structure en bon état. Toutefois, si le concessionnaire ne le maintient pas dans un état sûr et pratique, il peut être tenu responsable de l’intrusion, de la nuisance ou de la négligence si un accident devait se produire en raison de l’état dangereux de la structure. La raison d’être d’une telle conclusion est que si la structure est maintenue dans un état si dangereux qu’elle cause un préjudice à quelqu’un, elle n’est pas exercée équitablement ou correctement comme servitude par le concessionnaire. ⁶

Ce principe a été réitéré par la Cour dans l’affaire 1637063 Ontario Inc. c. 2404099 Ontario Ltd.7, qui portait sur un différend concernant l’utilisation d’une servitude. Le Markham Road Medical Centre (le Centre médical), en tant que propriétaire du logement dominant, voulait paver des parties de sa servitude pour permettre l’accès des véhicules. JD Development, en tant que propriétaire du logement servient, voulait que ces pièces restent de l’herbe. Les deux parties ont contesté le partage des coûts, le Centre médical faisant valoir que JD Development devrait être tenu de contribuer aux coûts de réparation et d’entretien de la servitude. Dans son analyse, la Cour est arrivée à la conclusion qu'« en vertu de la common law, ni le Centre médical ni JD Development n’ont l’obligation d’entretenir ou de réparer la chaussée de la servitude. Cependant, le Centre médical, en tant que propriétaire dominant, a le droit d’entrer sur les terrains servients pour effectuer les travaux nécessaires à l’entretien et à la réparation de la chaussée»⁸. La cour, en arrivant à cette conclusion, fait clairement la distinction entre les droits et les obligations des propriétaires de servitudes, confirmant qu’un propriétaire de servitude dominant a le droit, et non l’obligation, d’entretenir et de réparer sa servitude.

Toutefois, cela ne signifie pas qu’un propriétaire d’immeuble servient n’a pas de chance lorsqu’il subit des dommages en raison des actions ou de l’inaction du propriétaire de l’immeuble dominant, comme l’a démontré la Cour dans son analyse de la nuisance dans l’affaire McKinlay.

Bien que la succession n’ait pas eu gain de cause dans sa requête en jugement sommaire, la Cour a ensuite examiné la possibilité de nuisance. Selon la jurisprudence établie⁹, lorsqu’un immeuble dominant commet une nuisance ou agit par négligence d’une manière qui endommage un immeuble servient, le tenement dominant est responsable du coût de la réparation sans affecter l’existence ou la continuation de la servitude.

Par conséquent, compte tenu de la question non résolue entourant la demande de dommages-intérêts pour nuisance, la Cour a décidé qu’un jugement sommaire n’était pas approprié. L’affaire nécessiterait un examen plus approfondi des faits et des arguments juridiques liés à la nuisance. Elle a donc rejeté la requête en jugement sommaire mais a permis que l’action se poursuive.

Dans l’affaire Sunnybrae Springbrook Farms Inc. c Trent Hills (Municipalité)¹⁰, une requête a été présentée en vue d’obtenir un jugement sommaire afin de déterminer les droits et les intérêts de diverses parties à l’égard d’une servitude routière qui donnait aux propriétaires de chalets l’accès à leur propriété. Bien que le juge de première instance ait renvoyé au juge de première instance la détermination de la façon exacte dont les coûts de réparation de la chaussée devraient être répartis, la cour a confirmé que [traduction] « lorsqu’un immeuble dominant commet une nuisance qui nuit au logement servient, le logement dominant est tenu de réparer la propriété du logement servient, sans nuire à l’existence ou à la continuation de la servitude elle-même. Lorsque la nuisance peut donner lieu à une action distincte, elle ne devrait avoir aucune incidence sur la création ou l’existence continue de la servitude. ¹¹ Le délit de nuisance semble donc être le moyen par lequel la succession, et d’autres parties lésées de même, peuvent trouver réparation des actions préjudiciables et de l’inaction des propriétaires de logements dominants.

Alors, quelle est la leçon ici ? La leçon à tirer est que lors de la rédaction des conditions de toute servitude, toutes les questions d’entretien, d’amélioration et d’enlèvement des améliorations doivent être expressément abordées dans les termes de la servitude. Les principes du contrat s’appliquent, et un tribunal interprétera les modalités d’une servitude comme il le ferait pour tout autre contrat. Il n’y a pas d’obligation contractuelle implicite pour le constituant ou le concessionnaire de maintenir ou d’améliorer la servitude.

Cela dit, lorsque les actions ou les inactions de l’une ou l’autre partie causent un préjudice à l’autre ou à ses biens, des réclamations peuvent exister en vertu des lois de nuisance, d’intrusion ou de négligence. Mais ce n’est pas différent de ce qui existerait entre n’importe quel voisin, qu’une servitude soit ou non dans le mélange.

Ne présumez pas que, simplement parce que votre voisin utilise vos terres en vertu d’une servitude, il a l’obligation d’entretenir ou de réparer ces terres ou améliorations qui s’y trouvent. S’ils ne vous causent pas de préjudice ou de causer des dommages à vos biens, ils peuvent n’avoir aucune obligation de le faire.

Ce n’est pas leur problème.

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