Changements en vigueur au coût de l’enregistrement des hypothèques collatérales

06 février 2025

Écrit par Michael Ramsay, Denise Bright, Alixe Cameron et Pamela Clark

Afin de s’assurer que les futurs emprunteurs et prêteurs sont au courant d’un changement potentiellement important dans le calcul des frais d’enregistrement hypothécaire au Bureau des titres de biens-fonds de l’Alberta, et pour aider à éviter toute surprise de frais d’enregistrement sur les futures transactions de financement par emprunt, nous confirmons qu’à compter du 31 janvier 2025, l’article 9 de la Financial Statutes Amendment Act (FSAA)¹ a été proclamé en vigueur, et le paragraphe 102.1(3) de la Land Titles Act (LTA) ² de l’Alberta est abrogé.

Nous avons récemment souligné ce changement à venir dans notre blog précédent - Le gouvernement de l’Alberta propose de modifier le coût de l’enregistrement d’un prêt hypothécaire. Maintenant que la FSAA est entrée en vigueur, cette loi augmentera les droits d’enregistrement pour les hypothèques, les débentures, les actes de fiducie et certains autres frais (collectivement, les hypothèques) à enregistrer contre tout titre de propriété immobilière en Alberta (le terrain) lorsque le montant en capital de l’hypothèque, pour diverses raisons, dépasse la valeur du terrain contre lequel il doit être enregistré.

Répercussions de l’abrogation du paragraphe 102.1(3)

Comme nous l’avons mentionné dans notre blogue précédent, lorsqu’une hypothèque sur un terrain fait partie de la garantie donnée par l’emprunteur pour soutenir le prêteur fournissant la facilité de crédit, le montant en capital sur le visage de l’hypothèque est souvent égal ou supérieur à la limite de la facilité de crédit, quelle que soit la valeur alors en vigueur du terrain sur lequel il est enregistré.  Cela garantit que si la valeur du terrain augmente pendant le terme de la facilité de crédit, la garantie du prêteur comprend une telle augmentation de valeur, jusqu’à la valeur nominale de l’hypothèque.

Avant le 31 janvier 2025, le paragraphe 102.1(3) de la LTA prévoyait que les frais d’enregistrement d’une hypothèque devaient être basés sur la valeur du terrain si elle était inférieure au montant du principal garanti par l’hypothèque.

Maintenant que cet article est abrogé, les frais prescrits pour un prêt hypothécaire seront uniquement basés sur sa valeur nominale. Bien que cela n’ait pas d’incidence sur les hypothèques à enregistrer sur les terres lorsque l’hypothèque est égale ou inférieure à la valeur des terres, cela affecte les facilités de crédit en vertu desquelles cette hypothèque et le terrain ne sont qu’une composante collatérale.

L’exemple précédent que nous avons fourni maintenant montre comment les frais prescrits doivent être calculés :

Company A a une facilité de crédit de 100 millions de dollars pour ses activités, qui comprennent des magasins dans plusieurs provinces. L’un des magasins est situé en Alberta sur un terrain appartenant à la société A, dont le terrain a une valeur de 5 millions de dollars. Le prêteur de la société A exige l’enregistrement d’une hypothèque dont la valeur nominale est égale à la valeur totale de la facilité de crédit. Auparavant, la société A aurait inclus une déclaration solennelle conformément au paragraphe 102.1(3) de la LTA confirmant que la réduction des frais prescrits serait fondée sur la valeur de 5 millions de dollars du terrain, plutôt que sur la valeur nominale de l’hypothèque de 100 millions de dollars en même temps que sa soumission pour enregistrement. Le total des frais prescrits aurait été de 5 050 $.

Now, bien que les terrains ne valant que 5 millions de dollars, les frais prescrits pour la même hypothèque totaliseront désormais 100 050 $. Une augmentation de 20 fois des frais.

Conclusion

Bien que les modifications apportées à la Land Titles Act soient propres aux terres de l’Alberta, de nombreuses hypothèques collatérales sont enregistrées conformément aux exigences de sécurité des facilités de crédit nationales ou mondiales. Par conséquent, il est essentiel que les prêteurs, les emprunteurs et les avocats d’autres juridictions soient informés de ce changement. Cette sensibilisation permettra de s’assurer que toute facilité de crédit en cours de négociation tient compte des répercussions financières d’un prêt hypothécaire de l’Alberta enregistré à la valeur nominale de la facilité de crédit.

Notre groupe national Commercial Real Estate group and Le groupe Services financiers sont là pour répondre à toute question que vous pourriez avoir concernant la modification de la LTA et ses ramifications à l’enregistrement des hypothèques en Alberta. N’hésitez pas à contacter les auteurs si vous avez d’autres questions concernant les informations ci-dessus.

¹ Financial Statutes Amendment Act, 2024 (No. 2), SA 2024, c 15.

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