Écrit par Simon Crawford et Dana Talucci

Au cours des dernières années, les tribunaux de l’Ontario ont eu du mal à obtenir la réponse à cette question, et nous vous dirigeons vers notre blogue précédent, Requisitioning the Closure of Open Building Permits, sur le sujet qui a examiné l’affaire Chan v Mangal¹ de 2022 qui a également examiné la question.

Plus récemment, cependant, la Cour s’est de nouveau penchée sur la question de savoir si la fermeture ou le retrait d’un permis de construction ouvert peut être réquisitionné en tant que question de titre en Ontario ... et elle est arrivée à une réponse qui est troublante pour certains.

En pratique, un acheteur de biens immobiliers ne veut pas qu’il y ait un permis de construction ouvert lorsqu’il achète une propriété. Un permis de construction ouvert suggère un risque que certains travaux sur la propriété puissent être inachevés ... ce qui est bien sûr problématique pour un acheteur. Donc, en tant que question commerciale, l’acheteur de la propriété voudra que le permis de construction ouvert soit fermé.

Mais le risque qui préoccupe l’acheteur est lié au bâtiment et à la possibilité qu’il y ait des travaux physiques inachevés à faire. Le risque n’a rien à voir avec le fait que le vendeur soit réellement propriétaire de l’immeuble ou qu’il présente un défaut, une lacune ou un nuage sur la nature ou la validité de sa propriété ou de son titre de propriété. Le risque n’est pas un risque de titre....c’est un risque de déficience de bâtiment. Le permis de construire ouvert n’est pas enregistré sur le titre. Il ne s’agit pas d’une charge sur le titre. Cela n’a rien à voir avec le titre.

Mais le tribunal a vu les choses différemment dans l’affaire EPRF Holdings Ltd. c. Fergus Bloor Inc.2. Voici comment les choses se sont déroulées.

Le 18 octobre 2019, EPRF Holdings Limited (le vendeur), en tant que vendeur, et Fergus Bloor Inc. (Fergus), en tant qu’acheteur, ont conclu un contrat de vente pour un immeuble commercial (l’APS).

Le 17 mars, Fergus, conformément au délai requis pour les réquisitions, a demandé la fermeture des deux permis de construire en suspens.

Le 18 mars, l’avocat du vendeur a informé l’avocat de Fergus que les deux permis avaient été autorisés et que le vendeur pouvait obtenir une confirmation de sa personne-ressource à la Ville de Toronto. Curieusement, il semblerait qu’à ce stade, le vendeur n’ait pas nié la validité de la réquisition... mais a simplement répondu que les permis avaient été fermés.

Il s’est alors passé beaucoup de choses entre les parties que le tribunal a peut-être prises en considération, mais qui n’ont aucune incidence sur la question juridique. Des prorogations ont été demandées et refusées. Des solutions de financement des fournisseurs ont été proposées et rejetées.

Puis, le 31 mars, un jour avant la date de clôture prévue, l’avocat de Fergus a informé l’avocat du vendeur qu’il y avait encore un permis de construction en suspens et que l’assureur de titres ne fournirait pas de couverture pour celui-ci. Le vendeur a affirmé que le permis de construction ouvert restant n’était pas lié à la propriété en question. Il s’avère que le permis restant était pour un guichet automatique de l’autre côté de la rue... et que le permis faisait un mauvais renvoi à la propriété.

Le 1er avril, date de clôture, le vendeur a présenté un appel d’offres, entre autres, à Fergus et à son cessionnaire (collectivement, l’acheteur). Le 6 avril, le permis restant en suspens a été supprimé.

Le vendeur a poursuivi l’acheteur pour le paiement du dépôt, des dommages-intérêts pour violation de l’APS et des dommages-intérêts punitifs. L’acheteur a fait une demande reconventionnelle pour le retour de l’acompte.

Le paragraphe 8 de l’EE stipulait ce qui suit :

"(ii) cinq jours avant l’achèvement, pour s’assurer qu’il n’y a pas d’ordres de travail en suspens ou d’avis de carence affectant le bien, et que son utilisation actuelle (................................................................) peut être légalement continuée. Si, dans ce délai, une objection valide au titre ou à tout bon de travail en suspens ou à tout avis de défaut, ou au fait que ladite utilisation actuelle ne peut légalement être poursuivie, est faite par écrit au vendeur et que le vendeur ne peut ou ne veut pas supprimer, remédier ou satisfaire ou obtenir une assurance en faveur de l’acheteur et de tout créancier hypothécaire, (avec tous les coûts connexes aux frais du vendeur), et auxquels l’acheteur ne renoncera pas, le présent accord nonobstant tout acte intermédiaire ou négociation à l’égard de ces objections, prendra fin et toutes les sommes payées seront retournées sans intérêt ni déduction et le vendeur, le courtier en inscription et le courtage coopératif ne sera pas responsable des coûts ou des dommages.

S’appuyant sur le paragraphe 8 de l’EE, l’acheteur a fait valoir que le permis de travail en suspens constituait une « objection valide au titre », un « bon de travail en suspens » et/ou un « avis de lacune », que le vendeur était tenu de le retirer ou de fournir une couverture d’assurance titres par rapport à celui-ci, et que, comme ni l’un ni l’autre ne s’est produit, il avait le droit de traiter l’accord comme étant à sa fin.

Le juge saisi de la requête a convenu avec l’acheteur que le vendeur était tenu de faire retirer le permis ou de fournir autrement une assurance titres, qui n’était pas disponible en l’espèce, et que l’acheteur n’avait pas à accepter la déclaration et l’engagement du vendeur au lieu de celui-ci. L’acheteur n’était pas obligé d’assumer les risques liés au permis ouvert.

Le juge saisi de la requête a conclu que le permis de travail était une préoccupation légitime pour l’acheteur et a souligné que (1) le vendeur a déclaré que le permis avait été retiré alors qu’il ne l’était pas en fait, (2) les permis étaient ouverts depuis 2011, (3) le vendeur a affirmé que, selon la Ville de Toronto, les deux permis seraient retirés en février et le permis en litige n’a pas été retiré, ce qui indiquait qu’il pourrait y avoir un problème avec son retrait, (4) le vendeur n’a pas été en mesure de retirer facilement le permis, ce qui a miné la position du vendeur selon laquelle ce serait une question facile à traiter, (5) si le permis n’était pas retiré, l’acheteur devrait présenter une demande devant le tribunal, et (6) l’acheteur ne voulait pas être impliqué dans un litige lié à cela.

Le vendeur a interjeté appel.

À la Cour d’appel³, le vendeur a cité Les affaires Thomas c. Carreno⁴ et 1854822 Ontario Ltd. c. Succession de Manual Martins⁵, qui stipule que lorsque les tribunaux ont conclu qu’un permis ouvert pourrait exposer un propriétaire à un bon de travail, à des travaux correctifs coûteux et à des litiges potentiels, et lorsque le droit de l’acheteur à la jouissance de la propriété n’est en aucun cas certain, le permis de construire ouvert n’est pas un « défaut mineur », mais va plutôt à la racine du titre.  Le vendeur a fait valoir que dans ces cas, les permis de construction visaient d’éventuels travaux correctifs, alors qu’en l’espèce, le permis de construction ne se rapportait pas à une lacune sur la propriété.

La Cour d’appel a rejeté l’appel et a conclu que le juge saisi de la requête avait tiré une conclusion mixte de fait et de droit concernant les droits et obligations des parties en vertu de la convention de vente. Par conséquent, ils dait s’en remettre à la décision du juge saisi de la requête en l’absence d’une erreur de principe ou d’une erreur de fait manifeste et dominante.

La Cour d’appel a conclu que (1) il était loisible au juge saisi de la requête de conclure que le vendeur ne pouvait pas livrer la possession paisible du bien, et (2) le juge saisi de la requête avait le droit de déduire que le litige était une possibilité réelle, surtout compte tenu du défaut du vendeur d’obtenir le retrait du permis ouvert des semaines après avoir soulevé la question auprès de la Ville de Toronto.

De nombreux praticiens peuvent s’ins passer à ces conclusions.

Sur le premier point, la possession tranquille et paisible de biens immobiliers n’a rien à voir avec les permis de construire ouverts. Dans le second cas, la possibilité d’un litige futur n’est pas le fondement d’une demande valide si elle n’est pas enracinée dans une question de titre ou dans l’une des questions spécifiées hors titre que l’on est autorisé, par les termes du contrat d’achat à réquisitionner.

L’existence de permis de construire ne constitue pas une preuve que de tels travaux ont commencé ou sont en cours. Leur existence n’exige pas que des travaux soient effectués ou commencés. Leur existence ne constitue pas une preuve que le bien est en violation de la loi. Les permis de construire ne sont ni une charge sur le titre, ni ne constituent une question de titre. De plus, ils ne constituent pas des ordres de travail ou la preuve qu’il y a une lacune avec la propriété. Le permis de construire ouvert n’a rien à voir avec la possession tranquille. Cela n’a rien à voir avec les litiges.

De plus, pour ajouter l’insulte à l’injure, dans ce cas, le permis de construire n’était même pas pour la propriété. Il y avait des preuves factuelles que c’était pour l’installation d’un guichet automatique sur une propriété voisine.

Alors, que faisons-nous de cette jurisprudence ? Vraisemblablement, corrigez les contrats d’achat standard. La réponse (au minimum) peut être de traiter contractuellement les permis de construction exactement comme nous le faisons les bons de travail :

1. ajouter les « permis de construire ouverts » à la liste des choses qui peuvent être réquisitionnées pendant la période de réquisition ; et
2. prévoir qu’ils ne peuvent pas être réquisitionnés après la période de réquisition à moins qu’ils ne surviennent après la fin de la période de réquisition.

Si les parties veulent une disposition plus complète pour traiter de la jurisprudence problématique, elles pourraient ajouter d’un commun accord que les permis de construction ouverts ne constituent ni des questions de titre ni des questions qui peuvent autrement être réquisitionnées, y compris comme des questions de cession ... prétendant effectivement « sous-traitance » de la jurisprudence problématique.

Bien sûr, il y aura des variations sur le thème. Un vendeur peut vouloir la liberté de fournir un engagement (avec ou sans retenue) à la clôture pour traiter les permis de construction ouverts après la clôture. Un vendeur peut vouloir exclure de sa responsabilité les permis de construction ouverts demandés par les locataires actuels qui effectuent des travaux appropriés dans leurs propres locaux, comme le permettent leurs baux.

Pour résumer les choses, malgré cette série controversée de jurisprudence sur les permis de construction ouverts, il reste de bons arguments selon lequel :

1. l’existence d’un permis de construction ouvert n’est pas une question qui se rapporte au titre du propriétaire sur la propriété (et ne va certainement pas à la « racine du titre ») ; et
   
2. un permis de construction ouvert n’est pas un bon de travail, un avis de carence ou toute confirmation similaire que la propriété n’est pas conforme à la loi.
   

Mais pour l’instant, il y a une jurisprudence qui suggérerait autre chose que 1 et 2, et donc les praticiens doivent traiter spécifiquement de la question des permis de construction ouverts dans leurs contrats de vente, afin de ne pas permettre à la récente common law de combler le vide. Le fait de s’appuyer uniquement sur le langage standard orea/TREB, en ce qui concerne les réquisitions, pourrait conduire à des résultats et à des droits involontaires.