Dans le domaine du droit de la propriété, les mises en garde servent d’outil puissant pour protéger les intérêts dans l’immobilier. En enregistrant une mise en garde sur les titres fonciers, les individus ou les entités peuvent faire valoir une réclamation ou une charge sur un bien, signalant effectivement aux acheteurs potentiels, aux créanciers ou à d’autres tiers qui peuvent avoir un intérêt dans le bien qu’il peut y avoir des questions juridiques en suspens à examiner. Bien que les mises en garde puissent donner un sentiment de sécurité, il est essentiel de se rappeler qu’elles ne suspendent ni ne modifient l’application des délais de prescription. Dans cet article de blogue, nous examinerons une décision récente de la Cour du Banc du Roi qui sert de rappel important que le respect des délais de prescription demeure essentiel, même en présence d’une mise en garde enregistrée sur les titres fonciers.
Avant d’entrer dans l’interaction entre les mises en garde et les délais de prescription, une introduction aux mises en garde peut être utile. Une mise en garde est un avis juridique qui est déposé auprès du bureau d’enregistrement foncier ou de titres applicable, faisant valoir un intérêt juridique ou une réclamation dans une propriété spécifique. « Caveat » est un mot latin qui signifie « qu’il se méfie ». Il s’agit d’un avis de revendication d’un intérêt foncier et sert d’avis à quiconque examine le certificat de titre que le caveator revendique un intérêt dans cette parcelle de terre. Les raisons courantes de déposer une mise en garde comprennent la revendication d’un intérêt en equity, d’un droit de tenure à bail, la protection d’un droit contractuel ou la préservation d’une réclamation légale potentielle. En Alberta, les mises en garde sont principalement réglementées en vertu de la Land Titles Act, RSA 2000, c L-4 (Land Titles Act). Une fois enregistrée, une mise en garde sert d’avis aux tiers que la personne ou l’entité qui enregistre la mise en garde communément appelée le « caveator » a un intérêt spécifique dans le terrain ou que cette personne ou entité prétend qu’il peut y avoir des problèmes non résolus affectant le bien.
Les délais de prescription, en revanche, prescrivent le délai dans lequel les actions en justice doivent être intentées. Ces périodes peuvent varier selon la nature de la revendication et sont conçues pour promouvoir la certitude, la finalité et le règlement efficace des différends. Le défaut d’engager des procédures judiciaires dans le délai de prescription prescrit peut entraîner la prescription de la demande, ce qui signifie que le droit de poursuivre la réclamation est éteint.
Bien que les mises en garde puissent fournir un avis de réclamations ou de différends potentiels, elles ne modifient pas le cadre juridique sous-jacent régissant les délais de prescription. En d’autres termes, le simple enregistrement d’une mise en garde relative à une réclamation ne prolonge ni ne suspend le délai dans lequel une réclamation doit être présentée. Les parties qui s’appuient uniquement sur la présence d’une mise en garde pour protéger leurs intérêts peuvent se trouver confrontées à des obstacles importants si elles n’engagent pas de poursuites judiciaires dans le délai de prescription applicable.
C’était précisément la question en litige dans la récente affaire Scotia Mortgage Corp c Conejero, 2024 ABKB 66 (Hypothèque Scotia).
Dans l’affaire Scotia Mortgage, la défenderesse était propriétaire d’un logement en copropriété. La Société hypothécaire Scotia avait enregistré une hypothèque sur le titre de propriété du logement en copropriété. Le propriétaire défendeur n’avait pas payé ses frais hypothécaires et de condo. L’association condominiale, qui possédait et exploitait la propriété commune, avait également enregistré une mise en garde contre le titre des frais de copropriété de la défenderesse qui avaient été en retard (Mise en garde sur les frais de copropriété).
Lorsque le défendeur a fait défaut sur l’hypothèque, la Société d’hypothèques Scotia a entamé des procédures de forclusion. La question en litige en l’espèce était de savoir si l’association condominiale pouvait maintenir l’enregistrement de sa mise en garde sur les frais de copropriété. Si la mise en garde sur les frais de condo continuait d’être valide, la réclamation devrait être payée pour que la mise en garde sur les frais de condo soit déchargée du titre dans le cadre du processus de vente de forclusion. Si la mise en garde sur les frais de condo n’était pas valide et était déchargée du titre, la vente de forclusion pourrait avoir lieu sans paiement des frais de copropriété impayés dus.
Pour déterminer la validité de la mise en garde sur les frais de copropriété, la Cour a examiné l’intersection de la mise en garde avec le délai de prescription qui s’appliquait aux réclamations pour les frais de condo impayés. Malheureusement, bien que les frais de copropriété impayés de la défenderesse remontent à 2018, l’association condominiale n’avait jamais entamé de poursuites pour recouvrer ces frais. Bien qu’une mise en garde ait été enregistrée, une réclamation n’a jamais été introduite et le délai de prescription avait expiré pour ces réclamations. Par conséquent, la Cour s’est demandé si la mise en garde pouvait être maintenue malgré le fait que les délais de prescription relatifs aux prétendus frais de copropriété dus étaient expirés.
Premièrement, la Cour s’est penchée sur la question de savoir si le fondement législatif de la mise en garde en cause pouvait être utile. La mise en garde sur les frais de copropriété avait été enregistrée en vertu de l’article 39.4 de la Loi sur les condominiums, L.R.A. 2000, ch. L-12 (CPA), qui établit qu’une association condominiale peut enregistrer une mise en garde contre le titre d’une unité si des frais de copropriété impayés sont prélevés sur ce logement. La Cour s’est demandé si, en raison de ce droit légal d’enregistrer une mise en garde, une demande de limitation interdite pour les frais de copropriété pourrait continuer d’être enregistrée sur le titre.
La Cour a décidé que, malgré le droit légal d’enregistrer une mise en garde, une demande prescrite ne pouvait pas rester enregistrée sur le titre après l’enregistrement. La Cour s’est fondée sur la décision non rendue par le juge Arcand-Kootenay dans l’affaire Condominium Corporation 0220695 c Scotia Mortgage Corporation. Dans cette affaire, il a été déterminé qu’une mise en garde devait se rapporter à une demande valide. Une partie n’a plus de réclamation valide si la limitation est prescrite. Par conséquent, lorsqu’un délai de prescription pour une réclamation est expiré, la mise en garde cesse de se rapporter à une réclamation valide et ne satisfait donc pas aux exigences législatives de la LPC.
Étant donné que, raisonnablement, une mise en garde relative à une réclamation invalide ne peut pas rester enregistrée sur le titre, dans l’affaire Scotia Mortgage, la Cour a statué que la mise en garde sur les frais de copropriété doit être libérée du titre, confirmant qu’une réclamation prescrite ne peut pas être préservée par l’enregistrement d’une mise en garde. Par conséquent, malgré l’enregistrement de la mise en garde sur les frais de condo, l’association condominiale a perdu sa chance de recouvrer les frais de copropriété lors de la vente du condo dans le cadre du processus de forclusion.
La décision hypothécaire Scotia offre un rappel important à ceux qui s’appuient sur des mises en garde et des enregistrements de titres fonciers liés à des réclamations potentielles (ou à ceux qui sont assujettis à ces enregistrements). Hypothèque Scotia portait sur une mise en garde protégeant le droit aux frais de copropriété. Cependant, le même résultat s’appliquerait probablement à d’autres participants de l’industrie immobilière. Par exemple, l’alinéa 106(1)c) de la Loi sur l’enregistrement des biens-fonds stipule expressément que les charges sur le titre seront libérées sur preuve que le droit de recouvrer toute somme garantie par la charge a été éteint en raison de la Loi sur la prescription des restrictions, LSF 2000, ch L-12.
Ainsi, les hypothèques et les charges, les privilèges des vendeurs, les privilèges des acheteurs et les privilèges des constructeurs qui donnent avis d’une réclamation ou d’un montant éventuel dû, de même, n’empêchent pas l’application du délai de prescription applicable et ne peuvent être maintenus une fois que le délai de prescription expire.
En naviguant dans les complexités du droit des biens, il est essentiel de reconnaître que les mises en garde ne sont pas une panacée pour protéger les intérêts juridiques. Bien qu’ils puissent fournir un avis précieux de réclamations ou de différends potentiels, le respect des délais de prescription demeure primordial. Les parties devraient faire preuve de diligence dans la compréhension et le respect des délais de prescription applicables, en veillant à ce que leurs droits soient protégés et préservés. Les nuances de l’intersection des mises en garde et des délais de prescription devraient être soigneusement examinées, afin de permettre aux intervenants de naviguer dans les transactions et les différends immobiliers avec confiance et la prévoyance nécessaires pour mieux préserver et protéger les réclamations.
Si vous souhaitez en savoir plus sur la façon dont la décision hypothécaire de la Scotia peut affecter votre entreprise, nous vous invitons à contacter l’auteur de ce billet de blog ou les membres de notre